Как правильно купить свою первую недвижимость. Мануал для чайников

Автор: @posterman и @student

Специально для forum.LIMB.cc

Каждый из нас рано или поздно захочет приобрести недвижимость или авто, дабы сохранить средства, которые возможно получены не самым честным способом. В этом мануале мы расскажем как происходит сделка и с какими трудностями вы можете столкнуться. А вы уже решите надо оно вам или нет:giggle:

Posterman про риэлторов

student: Здарова, постерманыч, поможешь мне стать риэлтором?

posterman: Пздц, я конечно знал что ты с гнильцой, но что бы прям на сквозь... неожиданно. Дело в том ЧТО 97% людей в этом бизнесе готовы мать свою продать, выдавая за 18 летнюю девственицу)

student: А я хочу честно зарабатывать, чтобы потом никто на меня не жаловался.

posterman: Не сможешь ты честно зарабатывать из за этих пидорасов) Просто вот чекни авито в Сочи, там такие объёкты ахуевшие в продаже, но по факту их нет. Объявы ради того что бы людей просто заманить, и потом продавать им всякий хлам по оверпрайсу, а-ля жк радуга))) И так везде, где-то они в силах подавить реальный спрос и контролировать цены, где то они просто мешают другим людям, банят объявы, людей кто продаёт хаты, просят объяву снять, мол помогут продать Деньги они вообще не обосновано просят, т.к подготовка этих людей тупо никакая) они не понимают не в тех части, не в юр части)

student: Да, ты полностью прав. Не зря я тебя сюда пригласил. Я думал что просто вор-хакер, а оказалось ты в подкован в любой теме не хуже братвы. Кстати дополню, риэлторы еще любят выставлять объявления о продаже недвижимости по заниженной рыночной стоимости, а на деле объект на торгах. Хотят чтобы ты оплатил им комиссию за выставления на торги, по итогу торги проходят, недвижимость выигрывает другой человек, а комиссия не возвращается. Скам короче =)

posterman: Вот, сам же понимаешь что они уёбки и других встретить это редкость. Вообще не понимаю, нахуй кому то там башлять. Давно есть торги от администрации с участием за 10к, теже торги ток по всей РФ через сбер.

student: Окей, давай рассмотрим такой случай. Допустим человек собирается купить квартиру до 10 млн. руб, риэлтор с такой недвижимости спокойно может взять 2%-4%, а то и больше. То есть хочет заработать 400 тыс.руб на ровном месте. Я же могу напрямую узнать кто владелец объекта и предложить ему другого риэлтора, поскольку клиента ему не надо искать заплатим 50-100 тыс.руб и проведем сделку. Не так ли? Как мне вычислить владельца хаты.

posterman: Чекнул хату, потом по кадастру пробил егрн, в налоговой узнал номер хоза и звонишь в обход уёбков) Ток есть те кого прям обработали, подписан договор о неустойке и бла бла бла, но это редкая хуйня пока. Кадастровый номер объекта, его чуть ли не в лс можно просить у риэлтора, но лучше после осмотра. Дальше получишь выписку егрн, узнаёшь кто хоз, просишь знакомых/людей из инета пробить по базе фнс, профит. Тебе даже агент может дать выписку из ЕГРН, если они не совсем кидалы.

student: Я понял. Кстати компания "ПИК" вообще выдавливает риэлторов. У них свой штат сотрудников. Если клиент уже есть среди клиентов ПИК, то агент х*й что получит. Ну это ладно.

Про налоги и штрафы

student: Кстати, если будешь открывать счет (о чем мы поговорим чуть позже) в банке спросят происхождение средств. Сбережения, продажа авто, недвиги, подарок и т.д. Могут ли в процессе сделки натянуть тебя, если не сможешь доказать происхождение средств.

posterman: Нихуя, не вернут деньги, ещё и налоговой пожалуются на тебя)

student: От какой суммы могут возникнуть вопросы. Сейчас ужесточают систему. Например втб вообще карту могут не выдать если тебе для обналичивания она нужна. И блокают операции постоянно в размере 100к руб.

posterman: Для недвижки, от 3кк, ну то есть туда попадает 90% сделок вообще всех)

student: И как хакеру купить недвижимость тогда?!

posterman: Молча оплатить налоги делов то. Ну дак надо просто чистую крипту декларировать и не думать, ты же вот миксер рекламишь) Дак спросят же тупо за доход, не понимаю проблемы задекларировать нала чемодан. Ну б**дь никто нихуя не проверяет и не могут. Просто что они могут попросить? Акк бинанса который забанили нахуй потому что бин ушёл с рф.


student: А я без штанов останусь если везде платить буду. Миксеру 5%-10%, риэлтору %, за сопровождение %, НДФЛ %. Зачем мне дарить 40%, если я и так еле накопил на недвижимость.

posterman: Ты удивишься как дохуя денег будет потрачено что бы можно было тратить :joy:

Нахуй хакеры деньги, если он не может их потрогать. Цифры на экране любые можешь нарисовать)

Тебе штраф потом пизданут. Если будешь много сделок совершать и налог не платить.

student: У тебя было такое? Не думаю что ты с пустого места начал налоги платить.

posterman: Не с пустого, у меня есть знакомые в налоговой, которые подсказали, что вот вот и выебут, надо срочно денег отдать. И штрафы давали по 20% от неуплаченого, но то уже мой проёб был.

student: Не заплатил налог + 20% от того что не заплатил?

posterman: Да + пени. А как у блиновской 0 оказался в кармане) Паблик кейс как фнс ебёт. Просто реально проще сразу отдать, чем потом отдать больше и попасть на контроли. Я не предлагаю тебе фулл платить, но минималку хоть. Теже 2кк как самозанятый. Но надо думать за пруфы т.к иногда проверяют. Крипту не можешь как самозанятый, т.е налог будет полный.

student: Сумма сделки меньше 10 млн. руб. Кто будет с тебя спрашивать. Я копил 8 лет почему я должен делиться, налог заплатили мои дедушка с бабушкой с бизнеса и мне помогли?

posterman: Да если это разовая хуйня, то всем похуй будет на тебя, но у тебя ведь планы жить норм, а не копейки собирать.

student: Ты имеешь ввиду, когда уже захочу взять под заработок недвижимость. Какую нибудь комфортную в Сочи или в Москве под сдачу. Могут возникнуть вопросы

posterman: Да. Когда ты захочешь потратить 15кк уже станет сложно. Налогов от тебя 0, а имущества много. Повод спросить с тебя, а не ахуел ли ты. Всё зависит от того скок тебе предъявят) Например у тебя нежвижки на лярд, ты налогов должен условно 200кк, и пени каждый день по 1% Вот ты охуеешь :joy:

Вот купишь ты за 8, тя попросят резко 1.5 достать из кармана, есть у тебя?) А там не ток 1.5, а ещё 20% сверху, а ещё пени каждый день. Ну то только начало же. Не спросят в этот раз, спросят в другой. Только они тебя не будут за что то одно трясти, выебут за всё разом) Купил вторую хату за 10, уже налогов должен 3.5 родить) и чем дальше тем больше)

Как распределить бюджет

student: Вот есть условный капитал у человека. Сколько % от него норм слить на первую недвигу.

posterman: Вообще в идеале покупать край на 30% от всех денег)  Иначе ты через 2 года будешь вахуэ, не понимая как жить. Машина 10%, но тут всё слишком сложно. Шя тачки дороже хаты в регионе, по этому не всегда применимо.

student: Раз уж ты решил поговорить про авто. Как понять что ты ее потянешь обслуживать.

posterman: 7-15% от цены тачки = год владения) Ну это с каско, с ТО и всякими хотелками небольшими. А-ля резина получше, диски. Бла-бла.

Про легальный бизнес

student: И куда хакеру деньги засунуть чтобы их легализовать без потерь в 0

posterman: Нихуя ты захотел :joy::joy::joy:

Просто сообщаю, в нынешних реалиях иметь биз который даёт 6% чистыми, уже хорошо:joy:

Государство закручивает гайки, отмыв стал сложнее

student: Почему власти не разрешают инвестировать в криптовалюту и хотят штрафовать до ляма за оплату криптой? Смогут ли они вообще нормально эту систему сделать. Чтобы штрафовать.

posterman: Смогут, ты просто не видел что было лет 10 назад например, как бабки отмывали просто ебанутыми объёмами. И как сильно они всё пофиксили, 90% потоков этих закрыл

student: QR код для обналичивания норм тема?)

posterman: 70% кодов не работают по каким то там причинам. Как ебло ездишь снимать мелочи по 2-3-4 часа. Шя по 115фз можно за 100к отлететь)

Если налом ложить, можно спокойно на карту нулёвку засунуть 40-50кк и нихуя не будет. А когда переводы, можно от первого платежа на 10к откиснуть) Ты можешь кешин сделать. Меняла просто твою карту привязывает по нфц и пополняет в банкомате. Но в менялу вроде верить надо чуток. Хз я такое не юзаю. Въебать могут в любой момент не только хакера но и всю его родню, если докажут что он террорист и т.д

Про автомобили. Как купить тачку хакеру

student: Выгодно ли возить машины с СНГ (Казахстан, Армения, Беларусь и т.д). 

posterman: Нет. Из-за пошлин лучше брать напрямую то что в РФ. Главное что бы не завозили по кривым схемам. Без оплаты утиля, с не полной оплатой. Есть физ утиль, есть комерс утиль. Физ утиль не полный с ограничениями всякими. На нём можно въебатся.

student: как проверить? 

posterman: Обращение в таможню. Проще не брать тачки которые везли по паралельному импорту с обрезаным утилём. Их в любом случае не так уж и дохуя на рынке. А если ты хочешь прям сэкономить, можно взять запретку за 1/3 цены рыночной. Но такая тачка в любой момент может перестать быть твоей.

student: Какую тачку взять хакеру со средним бюджетом

posterman:  x5 бери дизель. Дизель относительно надёжный у х5. Почти экономичный. От 16 года думаю будут попадать в бюджет. 50-100-150 пробег, но 150 уже стрем чуть. Ресурса у других агрегатов не будет

student: Окей, в 20 тыс.руб в месяц уложусь с такой тачкой?

posterman: А каско будет? Или осаго и похуй. А, дак у тебя ещё и стаж х*й, даже осаго не приятно будет стоить. Типо 20-30к + закладываем ТО каждые 5к. И прикидываем х*й к носу. Хз, думаю 20к мало. Если ты планируешь ездить без прав и осаго, то сразу забудь) шя даже в деревне сложно стало так жить. Да и осаго скорее тебя страхует чуть, а не тупое требование. 500к в ДТП закроет осаго. Ну если веришь в себя, то кривое осаго 3-5к. Без выплат оно.
 
student: Спасибо, что согласился поучаствовать и ответил на многие интересные вопросы. Люди тебе спасибо скажут.

Не удалось прогрузить медиа

Как купить свою первую квартиру
Если ты никогда не имел дело с недвижимостью, но собираешься покупать квартирку в ближайшее время, то это будет полезно для тебя. Я распишу максимально коротко и понятно для тебя. Ты узнаешь какие примерные траты тебя ждут.

Недвижимость это не всегда вложение средств и не каждый год она растет в цене. Все зависит от места в котором ты рассматриваешь. Допустим когда доллар подскочил под 130 квартира стала стоить условно 6 млн.руб где-то за городом. Сейчас же похожий объект стоит 5 млн-5.4 млн руб. Как-то так. Квартиры на первом и последнем этаже плохо продаются, цена на них как правило ниже, можно хорошо поторговаться. Брать на первом этаже конечно плохая идея. Нет балконов, пыль, грязь все в вашу квартиру, долбаебы могут в окно стучаться, но есть и плюсы. Легко добраться, легко выйти в случае происшествий.

Выбор квартиры для каждого уникальный. Кто-то готов жить в 20 квадратах зато Москва, а кто-то купит квартиру за городом, но с наилучшими условиями. Зачем вам город, если вы работаете на дистанционке ? =)  Посмотрите насколько развит район, есть ли все необходимое. Как далеко идти до общественного транспорта. Сколько квартир на этаже, работает ли лифт.

Обязательно торгуйтесь. Видите, что объявление уже год висит, намекните что цена в 6 млн вас не устраивает. И за 5,2 вы ее заберете наличными, хоть завтра. Вам предложат за 5.5 к примеру. Откажитесь от такого варианта. Если спустя недельку не свяжется с вами продавец или агент, а объект очень понравился, то назначайте встречу и идите на осмотр квартиры. Попробуйте скинуть еще 100-200. Далее скажите, что цена 5.4, то юрид. сопровождение будет входить в эту стоимость. Как-то так. Готовьте сразу 50-100 тыс,руб на аванс. Его не вернут вам, если вы откажетесь от сделки. Аванс вы платите за квартиру, то есть вы ничего не переплачиваете.

Готовьте деньги заранее. За неделю - две у вас должна быть уже вся сумма на руках. Не проебитесь с криптой или долларом, который может упасть в любой момент. Постер правильно сказал что у вас должно быть с запасом. Банки не примут потрепанные доллары, даже с маленьким надрывом. У каждого банка свои правила примите это как факт. ВТБ не даст продать вам доллар более чем на 1 млн руб, попросит справку НДФЛ. Либо меняете лям и больше в этом отделении нельзя менять, т.к вы исчерпали лимит. Ну и хуйня, согласитесь. Так что думайте заранее где сбыть доллар по выгодному курсу. Биток переводите в usdt, фиксируйте, чтобы вам хватило денег.

Банки в целях рекламы часто выставляют хороший курс, например вот тут: https://www.banki.ru/products/currency/cash/usd/moskva/

На деле у них нет наличных и они просто играются, а как появляется наличка курс резко меняется в худшую для вас сторону. Дебильная комиссия на старые купюры в % или в рублях с каждой купюры. Потому что старые доллары легко подделать и их надо дополнительно проверять. На деле это просто их хлеб.

Далее вам агент назначит сделку. Вам нужно будет приехать в банк, открыть счет, положить туда наличные. Через Аккредитив проводите сделку это надежно. Это что-то типа гаранта на xss.is. 2k руб стоит аккредитив в сбере и за регистрацию и т.д 8 тыс - 20 тыс руб готовьте оплатить, пошлина и тд и тп.

Когда хозяин квартиры получит деньги агент назначит удобный день чтобы вам передать квартиру и ключи. Все на этом сделка завершена. Всю историю квартиры, документы положите на флешку и храните. Мало ли что.

Обязательно берите юридическое сопровождение, просите все необходимые бумаги, в том числе справки о том что у хозяина все в порядке с головой. Эта услуга будет стоить около 50 тыс. руб или попросить включить в стоимость если торг не дают =)))

:dollar: Финансовая сторона​

:bookmark_tabs: Дополнительные расходы​

Итого дополнительных расходов: от 60 000 до 72 000 руб

:pushpin: Что важно учесть при покупке квартиры (то, что часто забывают)​

:question: Вопросы продавцу перед покупкой квартиры​

:clipboard: Сделка через Домклик — этапы и суть​

🛡 Зачем нужно юр. сопровождение при сделке через Домклик​

:white_check_mark: Когда точно нужно брать юриста​

• Сделка с материнским капиталом
• Наследство, приватизация, дарение
• Продавец — по доверенности
• Продаётся доля
• В собственности менее 3 лет
• Продавец — пенсионер или психически уязвимое лицо
• Вы не разбираетесь в документах вообще

:closed_lock_with_key: Зачем нужен Sign.Me:​

:calling: Как это работает:​

1. Устанавливаете приложение на телефон.
2. Проходите быструю идентификацию (по паспорту и номеру телефона, часто через Сбер ID).
3. Получаете свою квалифицированную электронную подпись (КЭП).
4. Подписываете все документы в пару кликов прямо в приложении.

:page_facing_up: Какие документы подписывают при покупке квартиры​

:house_with_garden: Налог при продаже квартиры​

Когда нужно платить налог?​

Если продаёте квартиру, которой владеете менее минимального срока, нужно платить налог на доходы — 13%.

Минимальный срок владения:​

• Общий срок — 5 лет.
• Сокращённый срок — 3 года, если квартира получена по наследству, в дар от близких родственников, приватизирована или является единственным жильём.

Как рассчитывается налог?​

Налог считают с суммы, превышающей 1 000 000 рублей (вычет при продаже). Налог составляет 13% от превышения.

Когда можно продать без налога?​

• Если прошло более минимального срока владения.
• Если квартира получена по наследству, дару от близких, приватизирована или является единственным жильём.

Вроде самое важное рассказал. Про Акт приема-передачи читайте тут: https://www.jcat.ru/realty/blog/akt-ppiema-pepedachi-kvaptipy/

Читайте дополнительно